Систематична несплата орендної плати є підставою для розірвання договору — ВС

Сам факт систематичного порушення договору щодо внесення орендної плати є підставою для його розірвання, незважаючи на те, чи виплачена в подальшому заборгованість. Такий висновок зробив ВС в постанові №616/871/15-ц, текст якої друкує «Закон і Бізнес».

Верховний Суд

Іменем України

Постанова

4 вересня 2019 року                         м.Київ                               №616/871/15-ц

Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду:

головуючого — ВИСОЦЬКОЇ В.С.,
суддів: ГРУШИЦЬКОГО А.І., ЛИТВИНЕНКО І.В., СЕРДЮКА В.В., ФАЛОВСЬКОЇ І.М. (суддя-доповідач),

розглянувши в порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу Особи 1, в інтересах якої діє представник Особа 2, на рішення Великобурлуцького районного суду Харківської області від 16.02.2016 та рішення Апеляційного суду Харківської області від 6.06.2016,

ВСТАНОВИВ:

Описова частина

Короткий зміст позовних вимог

У грудні 2015 року Особа 1 звернулася до суду з позовом до сільськогосподарського виробничого кооперативу «Рублене» про розірвання договору оренди земельної ділянки та стягнення заборгованості з орендної плати.

Позовна заява мотивована тим, що Особа 1 є власником земельної ділянки сільськогосподарського призначення загальною площею 57326 га на території Рубленської сільської ради Великобурлуцького району Харківської області.

Між Особою 1 та СВК «Рублене» 31.01.2008 був укладений договір оренди вказаної земельної ділянки строком на 15 років. Відповідач порушив свої зобов’язання щодо своєчасного розрахунку за користування земельною ділянкою, з 2012 року орендну плату не вносить, що є підставою для розірвання договору оренди.

Заборгованість з орендної плати становить 12991,82 грн., пеня за несвоєчасне внесення орендної плати — 2008,85 грн., усього — 15000,67 грн.

На підставі викладеного Особа 1 просила: розірвати договір оренди земельної ділянки, укладений між сторонами 31.01.2008; стягнути заборгованість із орендної плати в розмірі 12991,82 грн. та пеню за несвоєчасне внесення орендної плати — 2008,85 грн.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Рішенням Великобурлуцького райсуду від 16.01.2016 позов задоволено частково.

Стягнуто з СВК «Рублене» на користь Особи 1 1388,89 грн. у рахунок погашення заборгованості з орендної плати за землю, 487,20 грн. у рахунок компенсації понесених судових витрат, усього — 1876,09 грн.

У задоволенні решти позову відмовлено.

Рішення суду першої інстанції мотивоване тим, що відповідач допустив прострочення орендної плати за 2012—2015 роки, сума заборгованості сягає 1388,89 грн. Орендну плату стягнуто без урахування індексу інфляції.

Позивач не довів, що є вина відповідача в невиконанні своїх обов’язків щодо внесення орендної плати внаслідок прострочення кредитора, оскільки вона (Особа 1) виїхала на постійне проживання із с.Рублене за межі Великобурлуцького району у 2013 році, тому відсутні підстави для розірвання договору оренди землі.

Короткий зміст рішення суду апеляційної інстанції

Рішенням АСХО від 6.06.2016 рішення суду першої інстанції змінено шляхом скасування його в частині часткового задоволення позову про стягнення заборгованості з орендної плати. Позовні вимоги в цій частині задоволено частково.

Стягнуто із СВК «Рублене» на користь Особи 1 з урахування індексів інфляції заборгованість із орендної плати у розмірі 2694,28 грн. та пеню за несвоєчасне внесення орендної плати в розмірі 2392,51 грн., усього — 5086,79 грн.

В іншій частині рішення місцевого суду залишено без змін.

Апеляційний суд погодився із судом першої інстанції в частині вирішення позовних вимог про розірвання договору оренди земельної ділянки, а також зазначив, що позивач та її представник не довели в суді, що, від’їжджаючи в іншу місцевість та отримуючи у рахунок орендної плати 5000 грн., Особа 1 повідомляла СВК «Рублене» свою нову адресу або залишала заяву про переказування орендної плати за новою адресою.

Змінюючи рішення місцевого суду, апеляційний суд виходив із того, що місцевий суд не врахував, що сторони погодили в договорі оренди нарахування інфляційних втрат (п.10). При цьому суд навів розрахунок, з якого виходив при задоволенні грошової вимоги.

Короткий зміст вимог касаційної скарги

У касаційній скарзі, поданій у червні 2016 року до Вищого спеціалізованого суду з розгляду цивільних і кримінальних справ, Особа 1, в інтересах якої діє представник Особа 2, посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просила скасувати рішення суду першої інстанції та рішення апеляційного суду в частині відмови в задоволенні позовних вимог про розірвання договору оренди, ухвалити в цій частині нове рішення про задоволення вказаних вимог.

У решті судові рішення не оскаржуються, тому відповідно до ч.1 ст.400 ЦПК судом касаційної інстанції не переглядаються.

Доводи особи, яка подала касаційну скаргу

Касаційна скарга мотивована тим, що умовами договору оренди передбачено обов’язок відповідача вносити орендну плату з урахуванням індексу інфляції 31 грудня поточного року, проте він не виконав належним чином ці умови.

На час звернення до суду не була внесена орендна плата у розмірі 12991,82 грн. за 2012—2015 роки і лише за один день до ухвалення рішення місцевим судом (15.02.2016) відповідач частково сплатив позивачу заборгованість із орендної плати в розмірі 7380 грн.

З 2012 року відповідач не вносив орендної плати, мотивуючи це відсутністю в позивача правовстановлюючих документів на землю.

При цьому СВК «Рублене» мало можливість унести орендну плату Особі 1, оскільки вона постійно зверталася до цього підприємства та повідомляла йому платіжні реквізити, номер банківської картки та інші інформацію. Відповідач не міг не знати, як унести орендну плату.

Разом з тим, отримавши позовну заяву, відповідач не міг не знати місця проживання позивача, проте орендної плати в повному розмірі не вніс, а погашення заборгованості частково відбулося лише через три місяці після вказаної події.

Доводи інших учасників справи

Інший учасник справи не скористався своїми правами на подання до суду своїх заперечень щодо змісту й вимог касаційної скарги, відзиву на касаційну скаргу до касаційного суду не направив <…>.

Фактичні обставини справи, встановлені судами

Суди встановили, що Особа 1 є власником земельної ділянки сільськогосподарського призначення загальною площею 57326 га на території Рубленської сільради.

Між Особою 1 та СВК «Рублене» 31.01.2008 був укладений договір оренди вказаної земельної ділянки строком на 15 років.

Договір оренди 26.05.2009 зареєстрований у Великобурлуцькому районному відділі Харківської регіональної філії Державного підприємства «Центр Державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах Харківської області».

Умовами договору оренди передбачено, що орендна плата вноситься орендарем у розмірі 1644,23 грн. (п.9). Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляцій (п.10). Орендна плата вноситься до 31 грудня поточного року (п.11).

Встановлено, що СВК «Рублене» не вносило у визначеному договором оренди порядку та розмірах орендної плати Особі 1 за 2010—2015 роки.

Апеляційний суд установив, що у відповідача утворилась заборгованість з орендної плати: у 2010 році в розмірі 651,21 грн., у 2011-му — 1719,86 грн., у 2012-му — 1640,94 грн., у 2013-му — 1652,45 грн., у 2014 році — 2053 грн., у 2015 році — 2356,18 грн.

Після подання позову і під час розгляду справи в суді першої інстанції відповідач переказав у рахунок орендної плати на платіжну картку позивача 7380 грн., невиплаченими залишилися 2694,28 грн. <…>.

Мотивувальна частина

Мотиви, з яких виходить ВС, та застосовані норми права

Згідно із ст.629 ЦК договір є обов’язковим для виконання сторонами.

Відповідно до чч.1 та 2 ст.651 ЦК зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

У ст.2 закону «Про оренду землі» передбачено, що відносини, пов’язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом, Цивільним кодексом, цим законом, іншими нормативно — правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Згідно зі ст.13 закону «Про оренду землі» договір оренди землі — це договір, за яким орендодавець зобов’язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов’язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до ч.1 ст.15 закону «Про оренду землі» (в редакції, чинній на час укладення договору оренди) істотними умовами договору оренди землі є: об’єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об’єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об’єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін.

У ч.1—3 ст.21 закону «Про оренду землі» (у редакції, чинній на час укладення договору оренди) визначено, що орендна плата за землю — це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до закону «Про плату за землю»). Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

На вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов’язків, передбачених стст.24 і 25 цього закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об’єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК та іншими законами (ч.1 ст.32 закону «Про оренду землі»).

Відповідно до п.«д» ч.1 ст.141 ЗК підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематичне невнесення орендної плати.

Аналіз указаних норм права дає підстави для висновку, що підставою для розірвання договору оренди землі є саме систематичне невнесення орендної плати. Зазначені положення закону вимагають систематичного невнесення (два та більше випадків) орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди.

Обґрунтовуючи свої вимоги, позивач вказував, що відповідач не вніс орендної плати в повному розмірі.

Згідно зі ст.610 ЦК порушенням зобов’язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов’язання (неналежне виконання).

Неналежне виконання умов договору, а саме — невиконання обов’язку щодо внесення орендної плати також є порушенням умов договору оренди земельної ділянки, яке дає право орендодавцю вимагати розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена в подальшому заборгованість, оскільки згідно зі ст.526 ЦК зобов’язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог — відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Вказаний висновок викладено у постанові об’єднаної палати Касаційного цивільного суду від 6.03.2019 у справі №183/262/17 (провадження №61-41932сво18).

Відповідно до ч.1 ст.60 ЦПК (у редакції, чинній на час розгляду справи судами першої та апеляційної інстанцій) кожна сторона зобов’язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених ст.61 цього кодексу.

Отже, відповідач мав спростувати належними доказами твердження позивача про невнесення орендної плати, однак у матеріалах справи такі докази відсутні.

При цьому позивач вказувала, що відповідач не сплатив орендної плати, зокрема й індексації як її складової.

Відповідно до ст.21 закону «Про оренду землі» орендна плата за землю — це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

У справі, яка переглядається, умовами укладеного договору оренди землі сторонами обумовлено, що розмір орендної плати за землю обчислюється з урахуванням індексів інфляції (п.10).

Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди (ст.21 закону «Про оренду землі»).

При наявності умов договору, які сторони добровільно погодили, про визначення остаточного розміру орендної плати з урахуванням індексів інфляції такий розмір має обчислюватись із застосуванням визначеного індексу інфляції.

Вирішуючи справу, апеляційний суд правильно встановив, що відповідач не вніс орендної плати у повному розмірі за 2010—2015 роки, проте суди відмовили у задоволенні позовних вимог про розірвання договору оренди з тих підстав, що орендар з 2013 року не знав постійного місця проживання орендодавця, тому не зміг виконати своїх зобов’язань.

Апеляційний суд не дав належної правової оцінки невнесенню відповідачем орендної плати у період з 2010 до 2013 року, що, відповідно, є систематичним невнесенням орендної плати, отже, відповідно до п.«д» ч.1 ст.141 ЗК наявні підстави для припинення права користування земельною ділянкою.

Спір стосується правочину, укладеного самим власником з орендарем, тому його відносини з контрагентом мають договірний (зобов’язальний) характер, що зумовлює і можливі способи захисту прав.

Відповідно до ч.1 ст.537 ЦК боржник має право виконати свій обов’язок шляхом внесення належних з нього кредиторові грошей або цінних паперів на депозит нотаріуса, нотаріальної контори в разі: відсутності кредитора або уповноваженої ним особи в місці виконання зобов’язання; ухилення кредитора або уповноваженої ним особи від прийняття виконання або в разі іншого прострочення з їхнього боку; відсутності представника недієздатного кредитора.

При цьому безпідставними є доводи відповідача, з якими погодилися й суди першої та апеляційної інстанцій, про відсутність систематичного невнесення орендної плати, оскільки у 2012—2015 роках позивач не зверталася до орендаря щодо отримання орендної плати, бо СВК «Рублене» відповідно до умов договору мало обов’язок вносити оренду плату в натурі або сплатити коштами. Крім того, відповідно до вимог ч.1 ст.537 ЦК СВК «Рублене» мало можливість унести орендну плату шляхом унесення коштів на депозит нотаріуса, нотаріальної контори, якщо не знало, куди відправляти кошти на виконання договірного зобов’язання, проте таких дій не вчинило.

Відповідач не подав до суду належних та допустимих доказів виконання своїх обов’язків за спірним правочином за оскаржуваний період.

Та обставина, що СВК «Рублене» під час розгляду справи частково сплатило суму заборгованості з орендної плати за 2012—2015 роки, не є підставою для відмови у задоволенні позовних вимог про розірвання договору оренди, оскільки у справі встановлено факт її систематичного невнесення з 2010 року, що відповідно до ч.1 ст.32 закону «Про оренду землі», п.«д» ч.1 ст.141 ЗК, ст.651 ЦК та умов договору є правовою підставою для розірвання цього договору.

Сам факт систематичного порушення договору оренди земельної ділянки щодо внесення орендної плати є підставою для розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена у подальшому заборгованість, оскільки згідно зі ст.526 ЦК зобов’язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог — відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Суди першої й апеляційної інстанцій встановили всі обставини, дослідили докази та надали їм правову оцінку, але неправильно застосували норми матеріального права та помилково не задовольнили повністю позовних вимог Особи 1про розірвання договору оренди земельної ділянки.

Встановлені судами обставини, а також наявні в матеріалах справи докази дають підстави для скасування рішень судів першої та апеляційної інстанцій в частині вирішення позовних вимог про розірвання договору оренди земельної ділянки, з ухваленням нового судового рішення про задоволення позову в цій частині.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

Відповідно до ч.3 ст.400 ЦПК суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, які є обов’язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.

У ст.412 ЦПК визначено, що підставами для скасування судових рішень повністю або частково й ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни рішення є неправильне застосування норм матеріального права або порушення норм процесуального права. Порушення норм процесуального права може бути підставою для скасування або зміни рішення лише за умови, якщо це порушення призвело до ухвалення незаконного рішення.

Оскільки суди неправильно застосували норми матеріального права, це порушення призвело до ухвалення незаконних рішень, тому рішення судів першої та апеляційної інстанцій в частині вирішення позовних вимог про розірвання договору оренди земельної ділянки необхідно скасувати, прийняти нову постанову про задоволення вказаних вимог.

Судові рішення у решті позовних вимог не оскаржувалися, тому відповідно до ч.1 ст.400 ЦПК судом касаційної інстанції не переглядаються.

Керуючись стст.400, 402, 409, 412, 416 ЦПК, ВС

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу Особи 1, в інтересах якої діє представник Особа 2, задовольнити.

Рішення Великобурлуцького районного суду Харківської області від 16.02.2016 та рішення Апеляційного суду Харківської області від 6.06.2016 в частині вирішення позовних вимогОсоби 1 до сільськогосподарського виробничого кооперативу «Рублене» про розірвання договору оренди земельної ділянки скасувати та прийняти нову постанову про задоволення позову в цій частині.

Розірвати договір оренди землі, укладений 31.01.2008 між Особою 1 та сільськогосподарським виробничим кооперативом «Рублене», зареєстрований 26.05.2009 у Великобурлуцькому районному відділі Харківської регіональної філії Державного підприємства «Центр Державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах Харківської області».

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною та оскарженню не підлягає.

Джерело: Закон і Бізнес