Хто платить податок на землю при зміні власника об'єкту нерухомості пояснив ВСУ

До нового власника переходить і встановлений законом обов’язок щодо сплати податку за земельну ділянку, на якій розташоване набуте ним майно. Такий висновок зробив ВСУ в постанові №2а-10596/12/2670, текст якої друкує «Закон і Бізнес».

Верховний Суд України

Іменем України

Постанова

12 вересня 2017 року                        м.Київ                               №2а-10596/12/2670

Колегія суддів Судової палати в адміністративних справах і Судової палати у господарських справах Верховного Суду України у складі:

головуючого — ПРОКОПЕНКА О.Б.,
суддів: БЕРДНІК І.С., ВОЛКОВА О.Ф., ГРИЦІВА М.І., ЄМЦЯ А.А., ЖАЙВОРОНОК Т.Є., КРИВЕНДИ О.В.,

розглянувши в порядку письмового провадження справу за позовом відкритого акціонерного товариства «Укртурінвест» до державної податкової інспекції в Печерському районі Головного управління ДФС у м.Києві, треті особи — публічне акціонерне товариство «Державний ощадний банк України», товариство з обмеженою відповідальністю «Тоттенхем офісіз енд хаузіс лімітед», головне управління земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), про визнання протиправним та скасування податкового повідомлення-рішення,

ВСТАНОВИЛА:

ВАТ «Укртурінвест» звернулося до адміністративного суду з вищевказаним позовом, в якому просило визнати протиправним та скасувати податкове повідомлення-рішення від 12.01.2012 №*, яким позивачу збільшено суму податкового зобов’язання за платежем «орендна плата юридичних осіб» на 5638326,54 грн., у тому числі за основним платежем — 4680068,86 грн., штрафні (фінансові) санкції — 958257,68 грн.

Позовні вимоги обґрунтувало тим, що на земельній ділянці, яка була передана йому в оренду, споруджено будівлю, що введена в експлуатацію та перебуває в спільній власності кількох осіб. Вказує, що внаслідок відчуження ним частини нерухомого майна право користування земельною ділянкою пропорційно до частки права власності на об’єкт нерухомого майна перейшло до третіх осіб, у зв’язку із чим ВАТ «Укртурінвест» не зобов’язаний вносити орендну плату за ту частину земельної ділянки, користування якою припинено.

Позивач уважає, що з його сторони немає порушень норм податкового законодавства, а винесене податкове повідомлення-рішення є протиправним і підлягає скасуванню.

Суд установив, що ДПІ провела документальну позапланову виїзну перевірку ВАТ «Укртурінвест» із питань повного обчислення та своєчасності сплати орендної плати за землю за період з 1.10.2008 до 30.09.2011, за результатами якої 27.11.2011 склала акт №*.

Під час перевірки ДПІ встановила порушення позивачем стст.2, 5 закону «Про плату за землю» від 3.07.92 №2535-XII, пп.288.1 та 288.2 ст.288 Податкового кодексу, а саме — товариством занижено грошові зобов’язання щодо орендної плати за землю за період з грудня 2008 року до вересня 2011 року на суму 4680068,86 грн.

На підставі акта перевірки 12.01.2012 ДПІ прийняла рішення.

Розглядаючи справу, суд установив, що 19.01.95 між позивачем та Ощадним банком було укладено договір про спільне дольове спорудження офісної будівлі у м.Києві на вул. Госпітальній, 12.

28.07.2000 на підставі рішення Київради від 10.12.98 №75/176 між Київрадою (орендодавець) та ВАТ «Укртурінвест» (орендар) було укладено договір оренди земельної ділянки (зареєстрований у головному управлінні земельних ресурсів 23.01.2001 за №82-6-00014), за умовами якого позивачу передано в оренду строком на 49 років земельну ділянку площею 0,4721 га (кадастровий №82127002) за адресою: м.Київ, вул. Госпітальна, 12 — для завершення будівництва, експлуатації та обслуговування будівлі для надання додаткових послуг бізнесменам. Згідно з п.2.1 вказаного договору оренди орендар сплачує орендодавцеві орендну плату в грошовій формі. Річна орендна плата за земельну ділянку встановлюється в розмірі 5% від її грошової оцінки.

Згідно з угодою від 7.04.2004 про внесення змін до договору оренди земельної ділянки площу орендованої ВАТ «Укртурінвест» земельної ділянки зменшено до 0,3952 га.

За даними держаного земельного кадастру на підставі договору оренди користувачем земельної ділянки за вищевказаною адресою є ВАТ «Укртурінвест», дата початку права користування — 23.01.2001, дата закінчення — 23.01.2050. Нормативна грошова оцінка згідно з довідкою від 17.10.2007 №Ю-06926 становить 27101185,80 грн., площа земельної ділянки — 3951,51 м².

Розпорядженням Печерської районної державної адміністрації в м.Києві «Про затвердження акта державної приймальної комісії» від 29.09.99 за №1112 було затверджено акт державної приймальної комісії про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта «Друга черга готелю «Інтурист» на 735 місць «Будинок по наданню допоміжних послуг бізнесменам» на вул.Госпітальній, 12 у Печерському районі м.Києва.

Як убачається з додатка до цього акта ВАТ «Укртурінвест» зобов’язано передати, а організації, на які покладається експлуатація відповідних площ зазначеного в п.1 об’єкта, взяти їх на баланс.

З довідки КП «Київське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об’єкти нерухомого майна» від 8.04.2009 №1401398 убачається, що право власності на частки нежилого приміщення, розташованого за вищевказаною адресою, зареєстровано за кількома власниками.

У подальшому співвласники змінювалися, що підтверджується свідоцтвами про право власності на нежитлове приміщення ВАТ «Укртурінвест», ВАТ «Державний ощадний банк», ТОВ «ТВС Ко», договорами купівлі-продажу, мировою угодою, копії яких містяться в матеріалах справи.

Суд також установив, що починаючи з 2003 року позивач неодноразово звертався до КМДА з метою розподілу земельної ділянки між новими власниками об’єкта нерухомості та внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 28.07.2000, проте це питання досі не вирішено.

Суди розглядали справу неодноразово.

Окружний адміністративний суд м.Києва останньою постановою від 20.03.2015, залишеною без змін ухвалою Київського апеляційного адміністративного суду від 14.05.2015, позов задовольнив: визнав протиправним та скасував рішення.

Задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції, з яким погодився апеляційний суд, дійшов висновку про протиправність рішення, виходячи з того, що оскільки позивач частково відчужив належне йому на праві власності нерухоме майно третім особам, то обов’язок щодо сплати орендної плати за земельну ділянку в повному обсязі, на якій розташований об’єкт нерухомості, у позивача відсутній.

Вищий адміністративний суд постановою від 25.05.2016 попередні рішення судів скасував і прийняв нове, яким відмовив у задоволенні позову ВАТ «Укртурінвест».

Відмовляючи в задоволенні позову, суд касаційної інстанції дійшов висновку про правомірність рішення, посилаючись на те, що перехід права власності на майно до іншої особи не звільняє орендаря земельної ділянки від обов’язку щодо сплати орендної плати за неї на підставі відповідного договору оренди. Тільки після внесення змін до підписаного з позивачем договору оренди в частині зміни розміру земельної ділянки або підписання нового договору оренди земельної ділянки пропорційно до частки нежитлових приміщень, що належать позивачу на праві власності, розмір орендної плати буде змінено.

Не погодившись із зазначеною постановою суду касаційної інстанції, ВАТ «Укртурінвест» подало заяву про її перегляд ВСУ, посилаючись на наявність підстави, встановленої п.1 ч.1 ст.237 Кодексу адміністративного судочинства, в якій просить її скасувати, а рішення судів першої та апеляційної інстанцій залишити в силі.

У заяві ВАТ «Укртурінвест» посилається на неоднакове застосування судом касаційної інстанції одних і тих самих норм матеріального права, а саме: п.287.6 ст.287 ПК, ст.120 Земельного кодексу, ст.377 Цивільного кодексу та ч.3 ст.7 закону «Про оренду землі» від 6.10.98 №161-XIV.

На обґрунтування заяви додає копії рішень Вищого адміністративного суду від 12.11.2014 (у справі №К/800/21272/13, що розглядається), 8.04, 18.06, 30.07.2015 (справи №№К/9991/12542/12, К/800/45284/13, К/800/26225/14 відповідно), 25.11.2015 (справи №№К/800/13334/14, К/800/26128/15 відповідно), 31.05.2016 (справа №К/800/54498/15). Крім того, заявник додає рішення Вищого господарського суду від 9.07 та 29.07, 20.10.2015 (справи №№910/23058/14, 904/2873/14, 910/9813/15 відповідно) та постанову ВСУ від 13.04.2016 (справа №6-253цс16).

Проте колегія суддів не може взяти до уваги ухвали ВАС від 25.11.2015 (справи №№К/800/13334/14, К/800/26128/15 відповідно), оскільки суд касаційної інстанції зазначеними рішеннями рішення судів попередніх інстанцій у частині вирішення питання сплати земельного податку скасував, а справи в цій частині направив на новий розгляд до суду першої інстанції, тобто остаточного рішення по суті позовних вимог не приймав.

Із цих же мотивів ВСУ не може взяти до уваги й ухвалу ВАС від 12.11.2014 у справі №К/800/21272/13, що розглядається, та рішення ВГС від 9.07 та 20.10.2015 (справи №№910/23058/14, 910/9813/15), оскільки вказаними рішеннями суди касаційної інстанції остаточні рішення по суті спорів у цих справах не приймали, а справи направили на новий розгляд.

У решті наданих для порівняння заявником рішень ВАС: від 8.04, 18.06, 30.07.2015, 31.05.2016 — суд касаційної інстанції дійшов висновку про те, що право користування земельною ділянкою переходить до нового власника об’єктів нерухомості в силу норм ПК, ЗК та ЦК, у зв’язку із чим із моменту державної реєстрації права власності на таке майно в нового власника виникає обов’язок вносити плату за землю.

У постанові від 29.07.2015 Вищий господарський суд дійшов висновку, що в підприємства припинилося право користування земельною ділянкою, на якій розташовано об’єкти нерухомості, що були відчужені ним на користь товариства, оскільки до товариства перейшло право оренди ділянки на тих самих умовах та в тому ж обсязі, що були в підприємства до відчуження будівлі, яка розташована на орендованій ділянці.

Розглядаючи питання неоднакового застосування судом касаційної інстанції ст.120 ЗК, у постанові від 13.04.2016 (справа №6-253цс16) колегія суддів ВСУ дійшла висновку, що при застосуванні положень ст.120 ЗК в поєднанні з нормою ст.125 ЗК слід виходити з того, що у випадку переходу права власності на об’єкт нерухомості у встановленому законом порядку право власності на земельну ділянку в набувача нерухомості виникає одночасно з виникненням права власності на зведені на ділянці об’єкти. Це правило стосується й випадків, коли право на ділянку не було зареєстроване одночасно з правом на нерухомість, однак ділянка раніше набула ознак об’єкта права власності. Таким чином, за загальним правилом, закріпленим у ч.1 ст.120 ЗК, особа, яка набула право власності на будівлю чи споруду, стає власником земельної ділянки на тих самих умовах, на яких вона належала попередньому власнику, якщо інше не передбачено в договорі відчуження нерухомості.

Викладене свідчить про неоднакове застосування судом касаційної інстанції одних і тих самих норм матеріального права, що потягло за собою ухвалення різних за змістом судових рішень у подібних правовідносинах.

Перевіривши наведені в заяві доводи, колегія суддів Судової палати в адміністративних справах і Судової палати у господарських справах ВСУ дійшла висновку, що заява ВАТ «Укртурінвест» підлягає задоволенню з таких підстав.

За пп.14.1.72 і 14.1.73 п.14.1 ст.14 ПК, земельним податком визнається обов’язковий платіж, що справляється з власників земельних ділянок та земельних часток (паїв), а також постійних землекористувачів. Землекористувачами можуть бути юридичні та фізичні особи (резиденти й нерезиденти), яким відповідно до закону надані в користування земельні ділянки державної та комунальної власності, у тому числі на умовах оренди.

Відповідно до пп.269.1.1 і 269.1.2 п.269.1 ст.269 ПК платниками земельного податку є власники земельних ділянок, земельних часток (паїв) та землекористувачі.

Згідно з пп.270.1.1 п.270.1 ст.270 ПК об’єктами оподаткування є земельні ділянки, які перебувають у власності або користуванні.

За п.287.7 ст.287 ПК, у разі надання в оренду земельних ділянок (у межах населених пунктів), окремих будівель (споруд) або їх частин власниками та землекористувачами податок за площі, що надаються в оренду, обчислюється з дати укладення договору оренди земельної ділянки або з дати укладення договору оренди будівель (їх частин).

У чч.1 та 2 ст.120 ЗК встановлено, що в разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об’єкти. До особи, яка набула право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. Якщо житловий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває в користуванні, то в разі набуття права власності на ці об’єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були в попереднього землекористувача.

За стст.125 і 126 цього кодексу право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають із моменту державної реєстрації цих прав.

Аналогічним чином перехід права власності на земельну ділянку до особи, яка набула право власності на житловий будинок (окрім багатоквартирного), будівлю або споруду, унормовують положення ст.377 ЦК.

За ч.3 ст.7 закону №161-ХІV, до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди ділянки в частині оренди попереднім орендарем ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

Аналіз зазначених норм права дає можливість визначити, хто саме є платником земельного податку, що є об’єктом оподаткування, з якого моменту виникає (набувається, переходить) обов’язок сплати цього податку, подію (явище), з якою припиняється його сплата, умови та підстави внесення цього платежу в разі здійснення правочинів із земельною ділянкою чи будівлею (її частиною), які на ній розташовані.

З установлених попередніми судами обставин справи вбачається, що відповідно до договору оренди від 28.07.2000 ВАТ «Укртурінвест» набуло право користування строком на 49 років земельною ділянкою площею 0,4721 га за адресою: м.Київ, вул. Госпітальна, 12 — для завершення будівництва, експлуатації та обслуговування будівлі для надання додаткових послуг бізнесменам.

Згідно з п.2.1 вказаного договору оренди орендар сплачує орендодавцеві орендну плату в грошовій формі. Річна орендна плата за земельну ділянку встановлюється в розмірі 5% від її грошової оцінки.

Згідно з угодою від 7.04.2004 про внесення змін до договору оренди земельної ділянки площу орендованої ВАТ «Укртурінвест» земельної ділянки зменшено до 0,3952 га та покладено контроль за правильністю обчислення та справляння орендної плати на ДПІ.

Після завершення будівництва об’єкта нерухомості за вказаною адресою право власності на частки цього нежитлового приміщення було зареєстровано за кількома власниками, які в подальшому змінювалися, тобто об’єкт нерухомості перебуває в спільній частковій власності.

Підсумовуючи сказане, колегія суддів дійшла такого висновку.

У розумінні положень пп.14.1.72, 14.1.73 п.14.1 ст.14, пп.269.1.1, 269.1.2 п.269.1, п.269.2 ст.269, пп.270.1.1, 270.1.2 п.270.1 ст.270, п.287.7 ст.287 ПК платником земельного податку є власник земельної ділянки або землекористувач, якими може бути фізична чи юридична особа. Обов’язок сплати цього податку для його платника виникає з моменту набуття (переходу) в установленому законом порядку права власності на земельну ділянку чи права користування нею та триває до моменту припинення (переходу) цього права.

Якщо певна фізична чи юридична особа набула право власності на будівлю або її частину, що розташовані на орендованій земельній ділянці, то до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були в попереднього землекористувача.

Аналогічна правова позиція вже була висловлена ВСУ в постанові від 8.06.2016 (справа №21-804а16).

Таким чином, до нового власника об’єкта нерухомості переходить і встановлений податковим законом обов’язок щодо сплати податку за земельну ділянку, на якій розташоване набуте ним майно.

Нормативне тлумачення норм податкового закону, неоднаковість застосування яких оспорюється, в контексті змісту фактичних обставин справи дає підстави вважати, що суд касаційної інстанції в оскаржуваному рішенні неправильно застосував норми матеріального права, у зв’язку із чим воно підлягає скасуванню.

Отже, суд першої інстанції, з яким погодився апеляційний суд, дійшов правильного висновку про протиправність рішення та його скасування, оскільки в період, за який проведено перевірку (з 1.10.2008 до 30.09.2011), нежитлові приміщення за адресою: м.Київ, вул. Госпітальна, 12 — перебували в колективній власності кількох юридичних осіб, право власності яких було зареєстроване у встановленому законодавством порядку, тому після відчуження частини об’єкта нерухомості та його реєстрації в БТІ за іншими особами позивач не повинен вносити орендну плату за земельну ділянку, користувачем якої не є.

За таких обставин ухвалене у справі рішення суду касаційної інстанції слід скасувати, а рішення судів першої та апеляційної інстанцій залишити без змін.

Керуючись п.6 «Прикінцевих та перехідних положень» закону «Про судоустрій і статус суддів» від 2.06.2016 №1402-VIII, стст.241—243 КАС, колегія суддів Судової палати в адміністративних справах і Судової палати у господарських справах ВСУ

ПОСТАНОВИЛА:

Заяву ВАТ «Укртурінвест» задовольнити.

Постанову ВАС від 25.05.2016 скасувати, а постанову ОАСК від 20.03.2015 та ухвалу КААС від 14.05.2015 залишити в силі.

Постанова є остаточною й оскарженню не підлягає, крім випадку, встановленого п.3 ч.1 ст.237 КАС.

Джерело